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凶悍调控让商业地产再成香饽饽

发布时间:2019-11-14 11:55:20

一招猛过一招的房地产宏观调控,让住宅市场开始发冷,金融紧缩政策、行政限购手段、特大利空税的出台, 让住宅市场感到冬天即将到来。在这种情况下,房地产企业纷纷选择地产,以企图寻找避风港。

从当前来看,不仅是龙湖、万科、华润、保利、绿地、恒大等开发商厉兵秣马准备大干一场,而他们的战场不约而同选择了商业地产,与他们同道的还有各路资金。

在以往,商业地产之所以暗淡无光,总是出现商住倒挂现象,主要在于,住宅转让的税赋低,而转让商用住房的税赋很高,但是投资非居住用房实际缴纳的税收大约为总增值额的50.5%,投资获利的一半都用于缴纳税收。而养一个铺子或者写字楼,需要很长时间。对于开发商来说,有句话叫做“做住宅的是小学生,做商业的是研究生”,其实这句话并不是从水平来说的,而是说明,商业地产获利不如住宅地产来得快,来得稳妥,因为住宅开发周期短、见效快,而且比较稳定,很少出现烂尾楼,但是,商业地产往往与经济形势挂钩,风险比较大。所以,中国的开发商,宁愿做住宅而不愿意做商业地产。

但是,不是商业地产减少了交易费用和税费,才导致资本蜂拥而至,而是因为当下的投资市场已经没有路径了,资本才愿意到商业地产来避险。其实,这不是市场经济的改进,而是行政手段迫使资金和资源在扭曲的基础上进行配置,记得当金融危机爆发后,很多资本选择商业地产,也是期待将之作为避风港,但是,毕竟商业地产与实业经济形势密切相关,最终是迟于住宅市场晚一点调整而已,但是,商业地产的复苏,却要晚很多。

中国当前巨量流动性都凝固在住宅市场里,一旦这些流动性被逼走,需要有一个宣泄口。去年宏观调控将部分资金赶出市场,造成炒作基础物价的凶悍游资,什么“糖高宗”、“蒜你狠”、“棉花掌”如此等等。如今高压政策重现,如果没有合适的地方去投资,会给整个国民经济带来重大的冲击。鉴于中国资本市场的重大缺憾,投资者不约而同地将目光投向了商业地产。

我们多次建议,要想减轻游资和保值资本对住宅市场的冲击,当前最重要的是减少商业地产的税费,让更多的企业拥有写字楼、商铺等投资品,同时能够避免对实体企业造成重大的冲击。越来越高的税费等交易成本和持有成本,使得持有者的压力越来越大,必然转嫁在房租上,这导致中国商品流通环节的成本高企,中国物价不断地上涨,给老百姓和企业,都带来了沉重的压力。

从某种程度上来说,商业地产给城市带来了人气和便利,让城市更加繁荣,因此,地方政府也不能不做一点贡献。商业地块的价格走势也让地方政府乐于其中,因为商业地产价格的上涨,使地方政府无论在住宅土地出让,还是商业地产出让方面,都获得了很大收益。因此,如果今年住宅市场受到了限制,商业地产肯定是地方政府的重头戏。

但是,我们希望最高层能够以更广阔的视野,看待商业地产在中国经济和城市化过程中的独特推动优势,进一步提高中国经济市场化程度,减少交易费用,让利于民。给民营企业减轻身上的转嫁负担,给中国经济减负,给住宅市场减压,或许这样,中国房地产市场才能避免一场税费和纸币过剩驱动的泡沫危机。

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